Žemės nuomos ir panaudos sutartys

Lina Minkevičienė

Lietuvos žemės ūkio konsultavimo tarnybos vyriausioji ūkio apskaitos specialistė

2011-09-05

Ūkininkams neretai tenka patiems sudaryti ar pasirašyti įvairias sutartis (darbo, pirkimo ir pardavimo, nuomos, draudimo, autorines ir kt.). Vienoms sutartims (pvz., darbo) yra sukurtos pavyzdinės formos, patvirtintos Vyriausybės nutarimais ar kitais teisės aktais, tereikia įrašyti trūkstamus duomenis. Pirkimo ir pardavimo sutartis dažniausiai būna parengusios įmonės ir, jei sąlygos tinkamos, abi šalys pasirašo. O štai žemės nuomos ar žemės panaudos sutartis žemdirbiams dažniausiai tenka sudaryti patiems. Kokie reikalavimai?

Žemės nuomos ir žemės panaudos samprata, reikalavimai sutartims, nuomininkų ir nuomotojų teisės bei pareigos yra aptartos LR Civiliniame kodekse.

Pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį. Žemės nuomos sutarties dalykas gali būti valstybinės žemės arba privačios žemės sklypas (jo dalis), suformuotas pagal žemėtvarkos projektą ar kitą detalų teritorijų planavimo dokumentą ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre.

Neatlygintinio naudojimosi žeme (panaudos) sutartimi viena šalis (panaudos davėjas) perduoda kitai šaliai (panaudos gavėjui) žemę laikinai ir neatlygintinai valdyti ir ja naudotis, o panaudos gavėjas įsipareigoja grąžinti ją tokios būklės, kokios ji jam buvo perduota arba sutartyje numatytos būklės. Perduoti žemę (ar kitus daiktus) neatlygintinai naudotis kitam asmeniui turi teisę tik žemės (ar kitų daiktų) savininkas arba kiti įstatymų ar savininko įgalioti asmenys.

Parengiama rašytinė žemės nuomos sutartis. Prie jos turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė nuomojama iki trejų metų, – žemės sklypo schema. Šie dokumentai yra žemės nuomos sutarties neatskiriama dalis. Keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas gali būti išnuomojamas, jeigu visi bendraturčiai raštu sutinka.

Žemės nuomininku gali būti Lietuvos Respublikos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys.
Privačios žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Šalys gali sudaryti ir neterminuotą žemės nuomos sutartį. Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip 25 metams. Jeigu pagal teritorijų planavimo dokumentus žemės sklypą numatyta naudoti visuomenės poreikiams (ar ne žemės ūkio veiklai), jis išnuomojamas tik iki to laiko, kol bus pradėtas naudoti šiems tikslams.

Žemės nuomos sutartyje turi būti nurodyta:

žemės nuomotojas;
žemės nuomininkas;
žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešame registre (plotas, kadastro Nr., vieta, žemės vertė);
žemės nuomos terminas;
pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis;
išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos ir naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos, taip pat kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasibaigus žemės nuomos terminui;
išnuomojamoje žemėje esančių požeminio bei paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų (išskyrus gintarą, naftą, dujas ir kvarcinį smėlį) naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams;
žemės naudojimo specialiosios sąlygos;
žemės naudojimo apribojimai;
žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės;
užmokestis už žemės nuomą. Į jį įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinerinius įrenginius ir kita, taip pat mokesčio indeksavimas, jeigu nuomojama valstybinė žemė. Privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu;
kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei žemės sklypo grąžinimu pasibaigus žemės nuomos sutarčiai susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai;
atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus.

Į žemės nuomos sutartį neįrašoma:

įgaliojimas nuomininkui atstovauti žemės savininkui ir disponuoti šio savininko privačia žeme bei joje esančiu kitu nekilnojamuoju turtu;
privačios žemės nuomininko teisė keisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.

Žemės nuomos sutartis turi turėti pavadinimą, numerį, taip pat nurodoma sutarties sudarymo vieta:

ŽEMĖS NUOMOS SUTARTIS

_______________Nr.________

(data)

__________________________

(sudarymo vieta)

Sutartyje turi būti nurodyti ir priedai (pridedamas išnuomojamo žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema).

Sutarties pabaigoje turi būti nurodyti šalių adresai, rekvizitai ir parašai, tačiau paskutiniame sutarties puslapyje negalima rašyti vien tik šalių adresų ir rekvizitų, taip pat atskirame lape negali būti vien tik šalių parašai.

Žemės nuomos sutarties sąlygos, nustatančios, kaip naudoti išsinuomotą žemę, neturi prieštarauti aplinkos apsaugos, gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų ir visuomenės interesams.

Nuomotojas privalo remontuoti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus ir kitus inžinerinius įrenginius, o nuomininko pareiga – išsaugoti dirvožemį ir jo kokybę, tvarkingai išlaikyti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius ir želdinius, taip pat užtikrinti teritorijos aplinkosaugos reikalavimus.

Jei žemės nuomininkas miršta, su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams, jeigu šie jų neatsisako. Jeigu žemės nuomininko įpėdiniai žemės nuomos sutarties atsisako, jie turi atlyginti nuomotojui dėl to atsiradusius nuostolius. Jeigu žemės nuomininkas yra juridinis asmuo ir jis reorganizuojamas, jo pagal sutartį turėtos teisės ir pareigos pereina naujam juridiniam asmeniui.

Jei žemės savininkas miršta arba kitu teisiniu pagrindu žemės nuosavybės teisė pereina kitam savininkui, taip pat kai pasikeičia valstybinės žemės nuomotojas, žemės nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui arba valstybinės žemės nuomotojui, jeigu sutartis buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.

Žemės nuomos sutartis baigiasi:

kai sueina nuomos terminas;
po žemės nuomininko mirties, jeigu įpėdiniai neperima su nuomos sutartimi susijusių teisių ir pareigų arba įpėdinių nėra;
kai juridinis asmuo, kuris buvo žemės nuomininkas, likviduojamas;
kai nuomojama žemė parduodama, padovanojama ar kitaip perleidžiama nuomininkui;
kai žemės nuomos sutartis nutraukiama nesuėjus nuomos terminui Civilinio kodekso 6.563, 6.564 ir 6.565 straipsniuose numatytais pagrindais:šalių susitarimu.
- kai išnuomota žemė paimama visuomenės poreikiams, žemės nuomos sutartis nutraukiama, o nuomotojui ir nuomininkui nuostoliai atlyginami įstatymų nustatyta tvarka,
- jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį,
- jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip 3 mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka,
- kitais įstatymų nustatytais atvejais,

Apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti žemės ūkio paskirties žemės nuomininkams ne vėliau kaip prieš 3 mėnesius, o kitos paskirties žemės nuomininkams – prieš 2 mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo.

Kai nuomojama žemės ūkio paskirties žemė, žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomininko reikalavimu gali būti nutraukta apie tai iš anksto pranešus nuomotojui ne vėliau kaip prieš 3 mėnesius, o kai nuomojama kitokios paskirties žemė, – ne vėliau kaip prieš 2 mėnesius.

Jeigu žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartis nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, derlių nusiima nuomininkas arba nuomotojas atlygina nuomininkui su sutarties nutraukimu susijusius nuostolius.

Kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs tos žemės nuomininkas, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.